Ung man som står på balkong till lägenhet och tittar ut

Så fungerar vinstskatt på bostad

Vad är vinstskatt, vad är skillnaden mellan vinstskatt och reavinst, hur mycket måste man betala när man säljer en bostad, hur deklarerar man vinstskatt? Svaren hittar du i den här artikeln.

Vad är vinstskatt?

Vinstskatt, även kallad kapitalvinstskatt och reavinstskatt, är en skatt på 22 procent av vinstsumman som du ska betala vid försäljning av en privatbostad. Det innebär att om du säljer din privata bostad med vinst måste du deklarera och skatta på detta överskott till Skatteverket. 

De 22 procenten som vinstskatten består av är summan efter att alla avdrag på vinsten av försäljningen räknats av. Läs mer längre ner om vilka avdrag du kan göra för att få en lägre vinstskatt. 

Deklarationen ska du göra året efter du sålde bostaden, för att sedan betala in eventuell vinstskatt.

Själva begreppet vinstskatt är i sig brett och kan betyda skatt på vinst av bostadsförsäljning eller skatt på vinst i tävling och spel.

Vinstskatt i tävling och spel

Vinstskatt tas ut för tävlingar och spel om vinsten är i kontanter. Är vinsterna i någon annan form är de skattefria. Om du vinner ett pris i en tävling tack vare egen personlig prestation, behöver du skatta för vinsten. Arrangören för tävlingen behöver i sin tur betala arbetsgivaravgift. 

Följande villkor gäller för att tävlingsvinster ska vara skattefria:

  • Om det är slumpen som avgör vinsten
  • Om vinsten är ett föremål
  • Om vinsten är ett presentkort (som inte kan bytas in mot pengar)
  • Om vinsten är en resa eller något liknande värt högst 1400 kronor

Vad är skillnaden mellan reavinst och vinstskatt?

Reavinst är en äldre benämning på den vinst som erhölls vid försäljning av kapital av något slag, oftast fastighet. Reavinst var den totala summan som en försäljning genererade, alltså säljarens vinst på sålt kapital. 

Idag används ordet kapitalvinst inom svensk rätt för att beskriva denna försäljningsvinst. Ordet vinstskatt används för att benämna den skatt du måste betala när du sålt en privat bostad eller fastighet med vinst.

När ska vinstskatten betalas?

Först ska du deklarera försäljningen av bostaden, sedan ska du betala vinstskatt.

Du betalar vinstskatten för din bostadsförsäljning efter att du har deklarerat kapitalvinsten till Skatteverket. Deklarationen ska alltid göras året efter att ett köpekontrakt undertecknats av säljaren och köparen. Om du till exempel sålde din bostad 2019 ska du deklarera för detta i din deklaration 2020, för inkomståret 2019.

Vid en deklaration av bostadsförsäljning spelar det ingen roll om du gick med vinst eller förlust, deklarationen ska lämnas in oavsett resultat. I sammanhanget spelar det heller ingen roll när köparen flyttar in i bostaden, det som är intressant för Skatteverket är vilket år kontraktet skrevs på.

Efter att du lämnat in deklarationen till Skatteverket behöver du räkna ut hur mycket du ska betala i vinstskatt. 

Hur räknar jag ut vinstskatt?

Vinstskatten beräknas på den totala vinsten av din försäljning, och du ska alltid utgå från själva försäljningspriset när du ska beräkna summan. 

Till att börja med tar du försäljningspriset och gör avdrag för alla kostnader och avgifter:

Försäljningspris - kostnader och avgifter = slutsumma

  1. Försäljningspriset är den summa som du sålde bostaden för
  2. Kostnader och avgifter kan till exempel vara: inköpspris, renoveringar, försäljningskostnader, kapitaltillskott och förbättringsutgifter
  3. Slutsumman är det belopp som du använder för att räkna ut hur mycket som du ska betala i vinstskatt. Det är också slutsumman som visar om du har gått med vinst eller förlust på försäljningen.

Spelar det någon roll om jag gått med vinst eller förlust?

Om du gått med vinst eller förlust vid en försäljning av din privata bostad påverkar förstås om du behöver betala vinstskatt eller inte. Vid vinst ska du betala vinstskatt, vid förlust kan du dra av halva beloppet i deklarationen för samma år. 

Om försäljningen går med vinst

Om din försäljning av privatbostad går med vinst ska 22 procent av vinsten betalas in som vinstskatt. 

Till exempel: Du säljer din privata bostad för 1 500 000 kronor och gör efter alla avdrag och utgifter en totalvinst på 250 000 kronor. 

  • Försäljningspris: 1 500 000 kronor
  • Kostnader och avgifter: 1 250 000 kronor
  • Total vinst: 250 000 kronor

Nu behöver du räkna ut vinstskatten på det totala vinstbeloppet, och det gör du genom att ta vinstsumman gånger 22 procent.

  • 250 000 x 0.22 = 55 000 kronor

Summan som du ska betala in som vinstskatt blir 55 000 kronor.

Om försäljningen går med förlust

Skulle det visa sig att din försäljning gått med förlust kan du dra av halva beloppet i din deklaration. Detta betyder alltså att halva summan du gått med förlust med är avdragsgillt. 

Till exempel: Du säljer din privata bostad och gör, efter att alla avdrag och utgifter räknats av, en förlust på 150 000 kronor.

  • Försäljningspris: 1 250 000 kronor
  • Kostnader och avgifter: 1 400 000 kronor
  • Förlust: 150 000 kronor

Du får nu dra av förlustens halva belopp, 50 procent av summan, från de inkomster eller vinster som du deklarerar som kapitalinkomst. Detta ska deklareras under samma år som förlusten skedde. 

  • 150 000 x 0.50 = 75 000 kronor i avdragsgill summa

Det kan vara bra att komma ihåg att om din förlust visar sig vara större än de vinster och kapital du har, hamnar du på ett kapitalunderskott. Likaså kan det vara bra att tänka på att du bara får göra avdraget för samma år som förlusten skedde och att det bara får handla om verkliga förluster. Om du till exempel fått din bostad såld till ett underpris måste du kunna bevisa vid ansökan för avdraget att denna förlust inte skedde medvetet. 

Beräkningar av vinstskatt vid olika boendeformer

Hur vinstskatt beräknas skiljer sig åt beroende på vilken boendeform du har och vad det är som du tänker sälja. 

Vinstskatt - Bostadsrätt

Om du sålt en bostadsrätt behöver du till exempel räkna med skillnaden i den inre underhållsfonden, om en sådan finns. Det som ska räknas ut är om det blivit någon storleksskillnad på fonden från att bostadsrätten blev köpt till att den såldes. Dessutom behöver du räkna med kapitaltillskott när du ska beräkna din vinstskatt för en bostadsrätt.

Vid en försäljning av en bostadsrätt räknar du ut vinstskatt på följande sätt:

  1. Börja med det totala försäljningspriset, slutsumman av bostadsförsäljningen
  2. Dra av eventuella försäljningsutgifter, som till exempel kostnad för homestyling och mäklararvode
  3. Dra av eventuella förbättringsutgifter, kostnader för exempelvis utbyggnader och allmänna förbättringsåtgärder på bostaden
  4. Dra av inköpspriset, summan som du köpte bostaden för
  5. Dra av kapitaltillskott, det vill säga vad medlemmar bidragit med till det gemensamma kapitalet för bostadsrättsföreningen
  6. Dra av eventuell andel av inre reparationsfond (en fond som används av en bostadsrättsförening för att bland annat bekosta reparationer) vid försäljningen
  7. Addera eventuell andel av inre reparationsfond vid köpet
  8. Addera återföring av uppskov

Resultatet av uträkningen blir antingen vinst eller förlust.

Vinstskatt - Hus, villa, ägarlägenhet eller tomt

Om du har sålt hus, villa, ägarlägenhet eller tomt behöver du inte räkna med kapitaltillskott eller avdrag för inre underhållsfond. 

Vid en försäljning av antingen hus, villa, ägarlägenhet eller tomt räknar du ut vinstskatten enligt följande:

  1. Börja med det totala försäljningspriset
  2. Dra av försäljningsutgifter
  3. Dra av inköpspris och lagfartskostnader
  4. Dra av eventuella förbättringsutgifter
  5. Addera återföring av uppskov

Resultatet av uträkningen blir antingen vinst eller förlust.

Kan jag få uppskov på min vinstskatt?

När du deklarerar att du sålt en bostad eller fastighet med vinst kan du ansöka hos Skatteverket om att få uppskov. Detta uppskov innebär att du kan skjuta upp betalningen av din vinstskatt. Istället kan du betala en årlig så kallad “schablonintäkt på uppskovsbeloppet” på cirka 0,5 procent av försäljningsvinsten.

Denna schablonintäkt består av 1,67 procent av det uppskovsbelopp som du har kvar vid början av varje nytt deklarationsår. På detta kvarvarande uppskovsbelopp åläggs en skatt på 30 procent. Vid en uträkning blir den slutgiltiga summan på ett ungefär 0,5 procent, och det är denna avrundade summa som blir den årliga schablonintäkten för uppskov som ska betalas.

  • 0,167 x 0,30 = ca 0,5 procent

Till exempel: Du har gjort en vinst på 100 000 kronor vid en försäljning av din privata bostad och ansöker om uppskov istället för att betala vinstskatt. 

  • 100 000 x 0,167 = 16,700
  • 16,700 x 0,30 = 5 010

För det första deklarationsåret blir skatten för ditt uppskovsbelopp 5010 kronor, cirka 0.5 procent av vinstbeloppet. 

Vilka avdrag kan jag göra för vinstskatt?

Vid en försäljning av din bostad finns det tre avdrag som du kan få göra på vinstskatten:

  • Avdrag för förbättringsutgifter
  • Avdrag för försäljningskostnader
  • Avdrag för ränteskillnadsersättning

Förbättringsutgifter är grundförbättringar, underhåll och reparationer av bostaden. Dessa utgifter behöver som minst uppgå till 5000 kronor och förbättringarna bör ha skett under antingen de fem senaste åren eller under själva försäljningsåret. 

Försäljningskostnader är sådana utgifter som uppstått när du sålt din bostad. Exempel på detta kan vara kostnader för mäklare och advokat, besiktning och värdering av bostad, fotografering och försäkring mot eventuella gömda fel.

Ränteskillnadsersättning kallas det när du löser upp ett tidigare bundet bolån med försäljningen av den nuvarande bostaden. Beroende på hur långt det var kvar på avbetalningen för lånet samt vilken ränta som du skulle betalat beräknas ersättningen utifrån dessa faktorer. 

Dessutom får du göra ränteavdrag på ränteskillnadsersättningen. Detta gäller om du bland annat uppfyller regeln för ränteavdrag att vara personligt betalningsansvarig.

Hur deklarerar jag vinstskatt?

När du har sålt din privata bostad eller fastighet behöver du deklarera försäljningen till Skatteverket. 

Det första du behöver kontrollera är om det finns några avdrag som du har rätt till, till exempel om du har genomfört någon renovering under årets gång. Det är också nu du behöver fundera på och ansöka om uppskov. Det gör du i samband med att du lämnar in uppgifter om försäljningen till deklarationen. 

Det andra du behöver göra är att deklarera din bostadsförsäljning till Skatteverket. Detta gör du via din vanliga inkomstdeklaration som lämnas in för det inkomstår som du sålde din gamla bostad. En bilaga för det du sålt under det föregående året ska lämnas in tillsammans med årets deklaration. Till exempel ska 2019 års försäljning deklareras under 2020. 

Du kan deklarera bostadsförsäljningen digitalt via Skatteverkets internettjänst Inkomstdeklaration 1, eller i pappersform. Om du väljer att deklarera i pappersform ska du använda följande bilagor:

  • För bostadsrätt eller bostadsrättsradhus: 
    Bilaga K5 - Försäljning av småhus (SKV 2105) 
  • För hus, villa, parhus, radhus, ägarlägenhet eller fritidshus: 
    Bilaga K6 - Försäljning Bostadsrätt (SKV 2106)

När du får tillbaka ett slutskattebesked från Skatteverket kan din deklaration ses som färdig. Det kan tilläggas att det är bra att spara dina kvitton och fakturor under en femårsperiod efter avslutad försäljning och deklaration. Anledningen till detta är att de kan behövas om du skulle vilja göra en omprövning eller något annat i relation till deklarationen.

Vad händer om jag räknar fel på vinstskatten?

Om du av misstag skulle räkna fel i deklarationen,och generellt vid mindre fusk av något slag, händer det oftast att Skatteverket inte godkänner avdraget. Om det däremot sker ett fusk av allvarligare slag i en deklaration kan straffet bestå av ett skattetillägg. 

Skatteverket tar summan för den undanhållna skatten och lägger på 40 procent. Detta blir den bestraffning du kan få för att du inte deklarerade korrekt eller undanhöll information. 

Till exempel: Om du felaktigt deklarerar och gör ett avdrag på 25 000 kronor löper du risk att dels betala skatt på 5 500 kronor (22 procent av beloppet) med ett ytterligare strafftillägg på 2 200 kronor (40 procent av skatten). 

  • 25 000 x 0.22 = 5 500 kronor
  • 5 500 x 0,40 = 2 200 kronor

Var kan jag få hjälp med vinstskatten?

Lättast kan du få hjälp med att räkna ut korrekt vinstskatt hos Skatteverket. Besök Skatteverket.se för att enkelt kunna göra beräkningar med deras interaktiva onlinetjänster för att få fram rätt summa. 

Skatteverket kan även hjälpa dig med övriga frågor kopplade till vinstskatt i samband med din bostadsförsäljning.

Ta juridisk hjälp

Denna artikel ska inte betraktas som en komplett instruktion till hur vinstskatt fungerar. Vid minsta osäkerhet gällande hur du ska göra med vinstskatten är det viktigt att du tar hjälp av en jurist.

Illustration av en röd bok med texten A-Ö

Vad betyder alla svåra ord?

I ordlistan förklarar vi de vanligaste orden och begreppen inom bank och ekonomi.
Gå till bankordlistan